Vendre un logement avec un crédit en cours : 7 vérifications avant le compromis

Oui, il est possible de vendre un logement alors que son crédit immobilier est encore en cours. Le prêt ne bloque pas la mise en vente. Il faut cependant anticiper son remboursement, identifier la garantie prise par la banque et calculer ce qui restera réellement au vendeur après l’acte. Le bon réflexe consiste à demander un décompte écrit au prêteur et à transmettre très tôt les références du financement au notaire.

Cette préparation évite une confusion fréquente : le capital restant dû affiché sur un tableau d’amortissement n’est pas nécessairement la somme exacte qui sera prélevée le jour de la vente. Des intérêts, une éventuelle indemnité de remboursement anticipé et, si le prêt est garanti par une inscription hypothécaire, des frais de mainlevée peuvent s’ajouter.

1. Vérifier ce que prévoit le contrat de prêt

La vente du bien et le crédit sont deux opérations liées, mais juridiquement distinctes. Dans la plupart des dossiers, le prix versé chez le notaire sert à solder le prêt qui a financé le logement. Il ne faut toutefois pas déduire de la seule vente que le prêt sera transféré sur un autre bien ou conservé aux mêmes conditions : une portabilité éventuelle dépend du contrat et de l’accord de la banque.

Relisez l’offre de prêt et ses avenants. Repérez notamment les clauses consacrées au remboursement anticipé, aux indemnités, à la garantie et à un éventuel transfert du financement. Si plusieurs prêts ont financé le bien — prêt principal, prêt aidé, prêt travaux ou prêt relais — chacun doit être identifié séparément.

2. Demander un décompte de remboursement anticipé

L’article L. 313-47 du Code de la consommation permet à l’emprunteur de rembourser par anticipation tout ou partie de son crédit immobilier. Après une demande écrite, le prêteur doit fournir les informations chiffrées permettant d’en mesurer les conséquences. Pour les offres émises à compter du 1er juillet 2016, cette information doit être fournie gratuitement et sans tarder.

Demandez un décompte établi pour une date proche de la signature envisagée. Il doit permettre de distinguer le capital restant dû, les intérêts calculés jusqu’à la date de remboursement et l’indemnité éventuelle. Comme le montant dépend de la date effective, une actualisation peut être nécessaire si la signature est décalée.

Transmettez au notaire les coordonnées actuelles de la banque, les numéros de prêt et l’offre initiale. Plus ces éléments sont communiqués tôt, plus il est facile d’anticiper les demandes du créancier et d’établir un compte vendeur réaliste.

3. Ne pas confondre capital restant dû et coût total à solder

Le capital restant dû est une base de calcul, pas toujours le montant final. Si le contrat prévoit une indemnité de remboursement anticipé, celle-ci est encadrée. Pour un prêt à taux fixe, elle ne peut dépasser la valeur de six mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû avant remboursement. Le plafond le plus favorable s’applique, mais le contrat peut aussi prévoir une indemnité réduite ou nulle.

Le prix de vente affiché n’est pas davantage le montant disponible pour un nouveau projet. Pour estimer le solde net, il faut rapprocher le prix prévu des sommes à rembourser, des frais liés à la garantie, des frais ou honoraires supportés par le vendeur, d’une éventuelle fiscalité et des autres retenues calculées par le notaire. Cette estimation doit rester prudente tant que les décomptes définitifs ne sont pas disponibles.

4. Identifier la garantie : caution ou inscription hypothécaire

Le traitement de la vente dépend de la garantie attachée au prêt. Un cautionnement bancaire n’est pas une inscription sur le bien : il n’appelle donc pas, en principe, de mainlevée hypothécaire. Le crédit reste néanmoins régi par son contrat, et son remboursement anticipé doit être organisé avec la banque.

Une hypothèque conventionnelle ou une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers est, au contraire, publiée au service de la publicité foncière. Le notaire vérifie les inscriptions qui grèvent le bien. Si l’inscription est toujours active, la vente suppose d’organiser le remboursement du créancier et la radiation de l’inscription afin que l’acquéreur reçoive un titre libéré de cette charge.

Ne vous fiez pas uniquement au nom courant de l’ancienne garantie. Depuis 2022, l’« hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers » a remplacé l’ancien privilège de prêteur de deniers pour les nouvelles opérations. L’acte d’acquisition et l’offre de prêt permettent d’identifier la sûreté réellement utilisée.

5. Anticiper une éventuelle mainlevée

La mainlevée n’est pas automatique dans tous les dossiers. Elle concerne les inscriptions hypothécaires encore en vigueur lorsque le bien est vendu avant leur extinction. Service-Public indique que l’inscription prend fin automatiquement un an après la dernière échéance prévue du crédit ; avant cette échéance, une radiation anticipée peut être nécessaire.

Les articles 2435 et 2436 du Code civil prévoient que la radiation repose sur le consentement des parties intéressées ou sur une décision de justice, puis sur un acte authentique présenté au service de la publicité foncière. En pratique, le notaire sollicite l’accord du créancier, prépare l’acte et intègre les frais correspondants au compte de la vente.

Il est donc utile de signaler dès l’ouverture du dossier tout prêt garanti par une inscription, y compris un financement ancien ou renégocié. Attendre les derniers jours peut compliquer le calendrier de signature.

6. Vérifier si une indemnité peut être écartée

Une vente n’exonère pas automatiquement des indemnités de remboursement anticipé. L’article L. 313-48 du Code de la consommation prévoit une dispense, pour les contrats concernés, lorsque la vente fait suite au changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, à la cessation forcée de leur activité professionnelle ou à leur décès.

Si votre situation correspond à l’un de ces cas, demandez à la banque la liste des justificatifs attendus. Dans les autres situations, vérifiez le contrat : certaines offres ont été négociées sans indemnité ou avec une exonération après une durée déterminée. Seul un décompte du prêteur confirme le montant retenu pour votre dossier.

7. Préparer le compte vendeur avant le compromis

Avant de fixer votre stratégie de vente, réunissez une copie de l’offre de prêt et de ses avenants, le dernier tableau d’amortissement, les références de chaque financement, les coordonnées du prêteur et, si possible, un décompte anticipé. Prévenez également le notaire de tout prêt relais, saisie, hypothèque ou autre dette susceptible d’être garantie par le bien.

Cette étape complète les autres vérifications du dossier vendeur : diagnostics, urbanisme, travaux et fiscalité. Vous pouvez notamment consulter notre guide sur la vente d’une maison après des travaux et celui consacré à la taxe foncière lors d’un achat ou d’une vente.

Si vous achetez un autre bien après la vente

Le solde net estimé conditionne l’apport disponible pour le prochain achat. Si les deux opérations ne se succèdent pas dans le bon ordre, un financement transitoire peut être envisagé, mais il doit être étudié avec une marge de sécurité. Notre article sur le prêt relais et l’achat avant la vente détaille les principaux points de contrôle.

Pour préparer la commercialisation, Frenchome Agency accompagne les vendeurs dans l’évaluation, la présentation du bien et la coordination du projet. La banque et le notaire restent les interlocuteurs compétents pour arrêter le décompte du prêt, les frais de garantie et le traitement juridique de l’acte.