Plus-value immobilière en 2026 : quels justificatifs préparer avant de vendre ?

Avant de vendre un bien susceptible de générer une plus-value imposable, réunissez sans attendre l’acte d’acquisition, les justificatifs des frais d’achat, les factures d’entreprises et les preuves de paiement des travaux. Ces documents permettent au notaire de vérifier ce qui peut majorer le prix d’acquisition et donc réduire la plus-value brute. Tous les travaux ne sont pas admis, et le forfait de 15 % n’est ouvert que sous certaines conditions. Le bon réflexe consiste à faire examiner le dossier avant de fixer définitivement le calendrier de vente.

En bref

• La résidence principale est en principe exonérée, mais la situation exacte doit être confirmée au regard des conditions applicables au jour de la cession.
• Pour un bien acheté, les frais d’acquisition peuvent être retenus pour leur montant réel justifié ou, dans les cas prévus, au forfait de 7,5 % du prix d’achat.
• Les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration peuvent majorer le prix d’acquisition si elles respectent les conditions fiscales.
• Les factures doivent provenir d’entreprises ; les travaux réalisés soi-même et les matériaux achetés directement sont exclus du régime des frais réels dans les conditions précisées par le BOFiP.
• Après plus de cinq ans de détention d’un immeuble bâti, le forfait de 15 % est une faculté à comparer aux dépenses réelles avec le notaire.

Pourquoi préparer ce dossier avant la mise en vente ?

La plus-value brute correspond, de manière simplifiée, à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition corrigé des frais et dépenses admis. Le notaire chargé de la vente calcule la plus-value imposable, établit la déclaration et verse l’impôt à l’administration. Il ne peut toutefois retenir que les éléments correspondant à votre situation et suffisamment documentés.

Attendre la promesse de vente pour rechercher des factures anciennes crée une difficulté inutile. Il est plus prudent d’identifier en amont le régime applicable, notamment pour une résidence secondaire, un logement locatif, un bien reçu par donation ou succession, un bien détenu par un non-résident ou un logement ayant fait l’objet d’amortissements. Ces situations peuvent obéir à des règles particulières.

Cette préparation fiscale ne remplace pas la préparation commerciale du bien. Elle la complète : le prix de présentation reste lié au marché, à la qualité du logement et à ses caractéristiques. Pour cette étape, consultez également notre méthode pour estimer une villa sur la Côte d’Azur au-delà du prix au mètre carré.

Quels documents réunir en priorité ?

1. Le titre d’acquisition et les pièces liées à l’entrée dans le patrimoine

Commencez par l’acte d’achat. Il permet d’établir le prix effectivement acquitté et la date d’acquisition. Si le bien a été reçu par donation ou succession, les documents utiles sont différents : la valeur retenue pour les droits de mutation et les frais supportés doivent être examinés. Ne transposez donc pas automatiquement à un bien hérité les forfaits prévus pour une acquisition à titre onéreux.

2. Les frais d’acquisition

L’article 150 VB du Code général des impôts prévoit que les frais afférents à une acquisition à titre onéreux peuvent majorer le prix d’acquisition. Pour un immeuble, le cédant peut, selon le texte, les fixer forfaitairement à 7,5 % du prix d’acquisition. Le montant réel peut aussi être retenu lorsqu’il est justifié et pertinent. Conservez l’acte, le décompte d’acquisition et les pièces demandées par le notaire afin de comparer les deux options.

3. Les factures et preuves de paiement des travaux

Classez les factures par entreprise, date, nature de travaux et lot concerné. Ajoutez les preuves de paiement lorsque vous les avez : relevés, virements, situations de travaux et factures acquittées. Le BOFiP indique que seules les dépenses effectivement supportées par le vendeur peuvent être retenues et que leur justification repose sur les factures des entreprises comportant les mentions obligatoires.

Quels travaux peuvent être pris en compte au réel ?

Le CGI vise les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration. Le BOFiP cite notamment, parmi les améliorations, l’ajout d’un équipement ou d’un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure de l’immeuble. Il donne comme exemples l’installation d’un chauffage central ou d’une climatisation dans un immeuble qui en était dépourvu, ainsi que certains travaux d’isolation.

À l’inverse, les dépenses d’entretien et de réparation ne figurent pas parmi les dépenses admises pour ce calcul. Les peintures, papiers peints, moquettes et menues réparations sont notamment cités parmi les dépenses exclues lorsqu’elles ont le caractère de réparations locatives. La frontière dépend de la nature réelle de l’opération : une facture intitulée « rénovation » ne suffit pas, à elle seule, à qualifier fiscalement les travaux.

Travaux réalisés soi-même : une limite importante

Pour la prise en compte au réel, les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise. Le BOFiP exclut les travaux effectués par le contribuable lui-même ainsi que le coût des matériaux qu’il a achetés directement, même si une entreprise assure ensuite leur pose. La seule prestation d’installation facturée par l’entreprise peut être examinée, sous réserve des autres conditions.

Éviter une double prise en compte fiscale

Les dépenses déjà retenues pour déterminer l’impôt sur le revenu ne peuvent pas être ajoutées une seconde fois au prix d’acquisition dans le régime des frais réels. Le point mérite une vérification particulière pour un bien anciennement loué, des travaux ayant généré un déficit foncier, un crédit ou une réduction d’impôt, ou un logement meublé ayant fait l’objet d’amortissements.

Si les travaux concernent une rénovation énergétique récente, la décision de rénover et son traitement fiscal doivent rester séparés. Notre article sur MaPrimeRénov’ et la rénovation avant une vente détaille cette distinction entre aides, utilité technique et valeur perçue.

Forfait de 15 % : quand peut-il être envisagé ?

Lorsque l’immeuble bâti est cédé plus de cinq ans après son acquisition, l’article 150 VB prévoit une majoration forfaitaire égale à 15 % du prix d’acquisition lorsque le contribuable n’apporte pas la justification des dépenses. Le BOFiP précise que ce forfait est une faculté : lorsque la durée de détention est remplie, il n’est pas nécessaire de prouver la réalité ni le montant des travaux.

Le forfait ne doit cependant pas être présenté comme automatiquement plus avantageux. Si des dépenses réelles admissibles, correctement facturées et non déjà utilisées fiscalement dépassent 15 % du prix d’acquisition, le réel peut produire une base différente. À l’inverse, des factures importantes peuvent inclure des postes non admissibles. La comparaison doit donc être faite sur les éléments retenables, pas sur le montant global d’un chantier.

Une checklist à transmettre au notaire

• titre d’acquisition, donation ou succession et date d’entrée dans le patrimoine ;
• décompte des frais d’acquisition et justificatifs disponibles ;
• tableau chronologique des travaux avec entreprise, objet, montant et date ;
• factures complètes et preuves de paiement ;
• déclarations fiscales antérieures liées au bien et aux travaux ;
• informations sur une location nue ou meublée, des amortissements, aides, crédits ou réductions d’impôt ;
• éléments permettant d’examiner une éventuelle exonération ;
• coordonnées du professionnel à interroger si une pièce manque ou si la qualification d’un poste est incertaine.

Pour une vente en copropriété, ce dossier fiscal s’ajoute aux informations dues à l’acquéreur. Retrouvez séparément la liste des documents à préparer avant la promesse de vente.

En conclusion : documenter avant de calculer

Une plus-value ne se prépare pas à partir d’une estimation approximative des travaux. Le calcul dépend de la nature du bien, de son mode d’acquisition, de sa durée de détention, des dépenses admises et des dispositifs fiscaux déjà utilisés. Un dossier classé tôt permet au notaire d’examiner les options sans précipitation et au vendeur de raisonner sur un produit net plus réaliste.

Les règles présentées ont été vérifiées le 24 septembre 2026 à partir de l’article 150 VB du CGI dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026, du BOFiP et des pages officielles de l’administration. Ce contenu est une information générale : il ne remplace pas un conseil fiscal, juridique ou notarial personnalisé.

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